 25 марта на заседании комитета по ЖКХ самарской гордумы рассматривался вопрос о работе горадминистрации Самары по формированию земельных участков под многокватирными жилыми домами. Из доклада представителя департамента горхоза выяснилось, что 19 октября 2009 г. Регламент работы Департамента строительства и архитектуры г. окр. Самара по формированию земельных участков под многоквартирными домами с прилегающей территории разработан и утвержден, докумен определяет порядок работ по оформлению участка под многоквартирным жилым домом в качестве объекта недвижимости. Департамент городского хозяйства «великодушно» согласился формировать участки под многоквартирными домами в собственность жителей «по отмостке», то есть практически по периметру дома. Тем самым из коллективной собственности жителей изымаются придомовые територии, которые были закреплены за многоквартирными домами ещё в ходе их строительства. Очевидно, что горадминстрация хочет изъять из собственности жителей придомовые участки. Депутаты ранее поручали организовать рабочую группу по этому вопросу. Однако, она так и не была создана. В связи этим председатель комитета Владимир Сюсин (на фото) сказал, что такие важные вопросы должны решаться исключительно совмесно с жителями города и разрабатывать такие документы необходимо совместно с думой и общественостью. Депутат жаловался на закрытость работы горадминистрации, «мы информационно голодуем», образно выразился председатель комитета гордумы. Только в ходе заседания комитета депутаты узнали из Самарской газеты, что некотрые из них входят в состав уже созданной комиссии, которая должна решать вопрос о формировании участков. Суть вопроса состоит в том, что введение в России кадастрового переучёта земель по требованию Всемирного банка привело к тому, что старые отношения собственности на земельные участки, в том числе и в городах, оказались под вопросом. Не смотря на то, что согласно закону о госрегистрации прав нет необходимости регистрировать права не недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, возникшие до введения в действие этого закона, фактически государство не признает права, которые не были переоформлены в соответствии с новым законодательством. Что это значит? Это значит, что с одной стороны новый Жилищный кодекс, против которого в свое время протестовали жители Самары, используется для аппроприации у жителей земельных участков, принадлежащих к их жилым домам, которые давно сформированы. До начала разгосударствления и приватизации жилья в 1991 году - все существующие на тот момент земельные участки с многоквартирными домами прошли кадастровый учет в единой кадастровой книге земель. Одним из документов, свидетельствующих об отводе земельного участка, служил технический паспорт на земельный участок, оформленный ОТИ. Паспорт земельного участка должен быть включен в Техническую документацию долговременного хранения (п. 1.5.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»). В соответствии с п. 16 Правил ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденного приказом Министерства экономического развиия и торговли Российской Федерации от 08 сентября 2006 г. N 268, согласно которому в реестровое дело по объекту учета (здание, сооружение), если земельный участок не учтен в Государственном земельном кадастре, то в реестровое дело подлежит включению план земельного участка (ситуационный план), определяющий местоположение объекта учета, изготовленный ОТИ. Держателем данного реестра является согласно Административному регламенту Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Ведедние государственного технического учёта объектов капитального строительства» является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Таким образом, все участки давно сформированы. И не нуждаются ни в каком оформлении. Другое дело, что в Самаре жители не могут получить эти документы в руки, они то ли уничтожены, то ли утеряны. В сочетании с введением в действие нового Жилищного кодекса, это привело в действие механизм уплотнительной застройки. Многочисленные попытки инициативных групп, которые вели и ведут борьбу с уплотнительной застройкой, получить на руки данные документы окончились неудачей. Такое положение дел позволило застройщикам захватывать дворы и детские площадки и вести там строительство самым беспардонным образом. Но следует учесть, что в случае, если придомовые территории перейдут в собственность жильцов, то остро встанет вопрос о величине ставки земельного налога, который им придется уплачивать. В связи с тем, что депутаты приняли решение обратить внимание на вопрос формирования участков под многокваритными домами в Самаре для их просвещения публикуем следующую справку. Согласно Земельномого кодекса РСФСР 1970 года к акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка. Без акта бессрочного пользования земельным участком не выдавалось разрешение на строительство, а также не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание. Таким образом, под строительство на праве бессрочного пользования выделялся нормативный земельный участок в установленных границах. После приемки здания в эксплуатацию застройщик передавал необходимую документацию в обслуживающую организацию, в том числе акт об отводе земельного участка. Кроме того, в ОТИ имеется генплан и Описание земельного участка, т.к. ОТИ ведет технический учет жилищного фонда. Приказ Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 83 от 21.02.1968 «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» обязывал Министров коммунального хозяйства АССР, начальников управлений коммунального хозяйства крайисполкомов и облисполкомов, начальников управлений жилищного хозяйства Московского и Калининского облисполкомов, начальников бюро технической инвентаризации Московского и Ленинградского горисполкомов - обеспечить:
- в течение 1968 - 1970 гг. проведение правовой регистрации всех строений, независимо от их ведомственной принадлежности;
- печатание на качественной бумаге реестровых книг, регистрационных удостоверений, выдаваемых собственникам строений, а также других материалов в объеме фактической потребности бюро (групп) технической инвентаризации.
§ 2 Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР (приказ № 83 от 21.02.1968) гласит: «Регистрации подлежат все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан».
«Объектом регистрации является одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности» (§ 5 Инструкции). Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации (§ 7).
§ 8. Основными документами, устанавливающими право собственности на строения, являются:
а) акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации, предусмотренные Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 года "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования",
б) правительственные и ведомственные акты (постановления и распоряжения), а также решения исполкомов местных Советов депутатов трудящихся о передаче зданий и сооружений, предусмотренные Постановлением СНК СССР от 15 февраля 1936 г. "О порядке передачи государственных предприятий, зданий и сооружений",
е) нотариально удостоверенные договоры о праве застройки (заключенные до 26.08.1948), о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26.08.1948); о предоставлении ЖСК земельных участков под строительство жилых домов. И далее еще несколько пунктов, включая регистрационные удостоверения коммунальных органов и пр.
§ 9. При отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право собственности на строения, документами, косвенно подтверждающими это право, могли служить:
в том числе
д) акты государственных комиссий о приемке законченных строительством зданий в эксплуатацию;
е) договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26.08.1948 (не оформленные в нотариальном порядке), и т.п.
§ 12. Бюро технической инвентаризации для регистрации строений обязаны:
а) ознакомиться с документами, представляемыми учреждениями, предприятиями, организациями и гражданами, как основанием их права собственности на строения;
б) истребовать и приобщить в хронологическом порядке к инвентаризационному делу надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих права собственников на строения;
в) выявить возникновение и порядок перехода к указанным учреждениям, предприятиям, организациям и гражданам права собственности на строения, полноту и соблюдение формы документов, подтверждающих переход прав, число участников общей долевой собственности и размер их долей;
г) составить по документам письменное заключение, в котором должны быть указаны: 1) адрес строения; 2) площадь земельного участка (по землеотводным документам и последнему обмеру в натуре); 3) количество основных строений (для домов граждан, кроме того, - размер жилой площади); 4) время приемки строения в эксплуатацию; 5) последовательность перехода прав со ссылкой на документы; 6) детальный перечень представленных документов, устанавливающих собственников на момент регистрации; 7) наименование собственников, с указанием: для граждан — Ф.И.О.; для учреждений, предприятий и организаций - полного их наименования; 8) вид права (право государственной, кооперативно - общественной и личной собственности); 9) размер долей в случае принадлежности строения на праве общей собственности; 10) категория фонда.
§ 16 Инструкции гласит: «Самовольно возведенные строения регистрации не подлежат».
§ 17. Данные о праве собственности на строения на основании решений исполкомов рай(гор)советов депутатов трудящихся вносятся бюро технической инвентаризации в реестровые книги строений данного населенного пункта, а также в инвентаризационные карточки в соответствии с теми пунктами и графами, которые в них предусмотрены.
01.01.1970г. были введены в действие «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». В Правилах приведены основные положения по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, инженерного оборудования, территорий домовладений, а также указания по переустройству и благоустройству домов старой застройки. Там, в частности, указано, что жилищный фонд СССР представляет собой огромную материальную ценность. Стоимость его составляет около 26% стоимости основных фондов народного хозяйства и почти равна стоимости основных фондов промышленности.
Ст. 2 Правил гласит: «Жилищный фонд местных Советов депутатов трудящихся находится в оперативном управлении исполкомов местных Советов и их жилищных органов». Исполкомы местных Советов депутатов трудящихся и их жилищные органы осуществляли контроль за технической эксплуатацией жилищного фонда предприятий, учреждений и организаций и домов ЖСК, находящихся в районе деятельности исполкомов местных Советов.
3.8. Жилищно-эксплуатационная организация принимает вновь введенный в эксплуатацию дом на свой баланс и несет ответственность за его эксплуатацию после утверждения акта Государственной комиссии о приемке дома и выдачи застройщику разрешения на заселение дома.
Вся техническая документация на выстроенный жилой дом и его устройства и утвержденный акт Государственной приемочной комиссии по приемке дома в эксплуатацию должны быть в одном экземпляре переданы застройщиком жилищно-эксплуатационной организации по заверенному списку. Указанная документация должна храниться в жилищных организациях наравне с документами строгой отчетности.
Размер жилой площади принимаемого дома должен был определяться только на основании инвентаризационного плана, составленного БТИ.
3.21. В состав технической документации при передаче жилищного хозяйства от одного руководителя другому входят:
а) акты приемки зданий от строительной организации со всеми приложениями;
б) план участка с нанесенными зданиями и сооружениями, расположенными на территории жилищно-эксплуатационной организации, или участка, обслуживаемого техником; технические паспорта на жилой дом (дома) и земельный участок и ряд других документов.
3.22. При отсутствии указанной выше технической документации новое должностное лицо обязано принять меры к получению, восстановлению или составлению недостающих документов.
5.34. Исходными документами, характеризующими техническое состояние жилого дома и его внутренних инженерных устройств и определяющими объем капитального ремонта, являются технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок, акты результатов осмотра зданий, инженерного оборудования и внешнего благоустройства домов.
Согласно Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда от 1985 года (п. 1.3) под домом как объектом правовой регистрации подразумевается одно или несколько строений с принадлежащими служебными строениями и сооружениями, которые расположены на одном земельном участке, под самостоятельным порядковым номером по улице, переулку, площади. СП ИА Свобода
| 
